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公的土地評価

公的土地評価とは、国や地方公共団体などの公共機関が実施する土地評価のことです。主なものとしては、次の4つが挙げられます。

公的土地評価
  • ①地価公示法に基づく地価公示
  • ②国土利用計画法に基づく都道府県地価調査
  • ③相続税等評価
  • ④固定資産税評価

政府は、土地基本法等を踏まえて、これらの公的土地評価に対する国民の信頼を確保するとともに、適正な地価の形成と課税の適正化を図るため、相続税等評価については地価公示価格の8割、固定資産税評価については地価公示価格の7割を目標に、それらの均衡化・適正化を推進しています。

①地価公示

地価公示は、地価公示法に基づき、毎年1月1日時点における都市計画区域内及びその他の標準地の正常な価格を調査公表する制度です。各標準地について2人以上の不動産鑑定士(補)が鑑定評価を行い、その価格を基礎として国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定します。地価公示制度は、次のような役割を担っており、不動産鑑定評価制度及び公的土地評価制度の根幹となっています。

地価公示
  • 一般の土地の取引価格に対する指標
  • 不動産鑑定士等の鑑定評価の規準
  • 公共用地の取得価格の算定の規準
  • 収用委員会の補償金の額の算定上の考慮事項
  • 相続税等評価、固定資産税評価の規準

②都道府県地価調査

都道府県地価調査は、国土利用計画法に基づく届出確認等の審査にあたって、適正な取引価格の算定基準とするとともに、適正な地価の形成に寄与することを目的として、都道府県知事が各年7月1日時点における基準地の正常な価格を調査公表する制度です。

都道府県地価調査

都道府県地価調査は、国が行う地価公示と併せて一般の土地取引価格に指標を与えるものであり、実質的に地価公示制度を補完する役割を担っています。

都道府県地価調査における各基準地については、不動産鑑定士(補)が鑑定評価を行い、その価格を基礎として基準地価格が決定されます。

③相続税等評価

相続税等の課税対象となる財産は「時価」で評価されることになっていますが、時価を算定するのは事実上極めて困難です。

相続税等評価

このため、画一的、かつ、一律的な評価を行うための指針として「財産評価基本通達」が定められており、同通達に基づいて納税者の申告の便宜を図るために路線価(いわゆる相続税路線価)が公表されています。

この路線価は、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額のほか、不動産鑑定士等を含む精通者意見価格、売買実例価額をもとに、国税局長が評定します。

路線価は、総合土地政策推進要綱等に基づいて、その評価割合を公示価格の水準の8割程度を目途としています。

④固定資産税評価

市町村長は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、固定資産の価格を決定します。

固定資産税評価

固定資産とは、地方税法によれば、「土地、家屋及び償却資産」をいい、この土地の価格については、「適正な時価」で評価することとされています。

固定資産税評価における宅地の評価は、売買実例価額から求める正常売買価格を基にして適正な時価を求め、これに基づき評価額が算定されます。

この場合、市街地的形態を形成する地域にあっては路線価方式(市街地宅地評価法)、その他の地域にあっては標準宅地の評価額に比準する方式(その他の宅地評価法)によって評価額が算出されます。

標準宅地の適正な時価を求める場合には、地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格等を活用することとし、これらの価格の7割を目途として評定するものとされています。