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不動産鑑定士とは

土地や建物は同じものが二つとない!?

土地や建物の価格は、とても分かりづらいものです。

不動産の唯一無二性

普通の商品であれば、全く同じものが無数に存在するので、価格を見れば、どれを選ぶべきかは容易に判断できます。価格以外の条件は一緒なので、価格だけでその価値を単純に比較できるからです。

これに対し、土地や建物の場合、全く同じものというのは存在しないので、他のものと並べて単純に比較するということができません。また、それぞれの価格が異なるだけでなく、形や大きさといった価格以外の条件も複雑多岐にわたるため、一般の人々にとって、その価格が適正な価格であるかどうかはなかなか判断できないのが実情です。

このような土地建物の特殊性に加え、現実の取引では、取引する当事者双方の様々な思惑や事情が複雑に絡み合い、不動産の価格をより一層分かりづらいものにしています。

このような背景から、不動産の適正な価格を判定する必要性が高まり、不動産鑑定士という資格が創設されることになりました。

不動産鑑定士ってどんな人? 鑑定評価って、なんで必要なの?

不動産鑑定士についてご存じない方も多いと思います。

簡単にいうと、土地や建物などの価格を決める仕事をしている人たちです。

土地や建物の価格は、売りたい人と買いたい人が納得すれば、いくらで売買しても問題ないのでは?と考える方も多いと思います。たしかに、契約は自由にできますので、どうしても欲しい土地であればいくら出してもいいわけですし、逆に早急に現金が必要でやむなく二束三文で売り払ったとしても何の問題もありません。当事者がどのような価格をつけようが売買は成立します。

では、なぜ不動産鑑定士が土地や建物の価格を決める必要があるのでしょうか?
それは、売るつもりがない場合や実際に売ったり、買ったりしない場合でも、土地や建物の価格を出さなければならない場面があるからです。

例えば下記のような場面です。

(相続や遺産分割のとき)

相続する土地や建物について、各々の相続人が一方的に都合のいい価格を主張し出したりすると、個々の相続分がいつまでたっても決まらず、争いの原因になったりします。遺産となる不動産の適正な価格を決めることができてはじめて、すべての相続人が納得できる財産の分配が可能となります。

(固定資産の価格や路線価を決定するとき)

国や市町村などは、路線価や土地建物の評価額を基に相続税や固定資産税等を課税するわけですが、課税する側が恣意的にそれらに高値をつけて、不当に高い税金を徴収できるとしたら、納税者側の利益を著しく害することになります。やはり、公平・中立の観点から、客観的、かつ、適正な不動産価格を求めなければなりません。

(公共用地を買収するとき)

国や県、市町村などが道路を作るために用地を買収する場合、現実離れした高い価格で用地を買えば、大切な税金の無駄使いになってしまいます。逆に自分の所有する土地が道路用地として買収されることになった場合、根拠のない低い価格で買収されるとしたら、いくら公共の利益とはいえ、納得のいく人はいないでしょう。

上記は一例に過ぎませんが、不動産の適正な価格を第三者的な立場で決めなければならない場面が、思いのほか多く存在します。このようなときに、不動産鑑定士が、鑑定評価を行うのです。

売り手や買い手のどちらにも偏らない客観的な視点で、不動産の価値を様々な角度から調査、分析して、適正な価格を判定します。

不動産の適正価格を判定できる専門家、それが国家資格者である不動産鑑定士なのです。

不動産鑑定士とは※不動産鑑定士は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた者で、不動産の権利関係やその経済価値に関して高度な分析を行う専門家です。
不動産の鑑定評価に関する法律では、「不動産鑑定業」とは「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うこと」と定義され、不動産鑑定士以外の者が鑑定評価を行ってはならないとされており、不動産業者による価格査定や建築士による建物価格査定等についても、不動産の鑑定評価からは除外されています。
不動産鑑定士は、適正価格の判定を業とする唯一の専門職業家であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となります。